Корзина
39 отзывов
+38(067)748-94-96
Контакты
Юридическая консультация Адвокат Киев — 20 лет судебной практики
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+38067748-94-96
+38093771-16-47
+38044361-87-92
+38094926-57-92
Адвокат Киев
УкраинаКиевработаем во всех районах Киева - прием в офисах и выезд адвокатов
648-578-883
advokatkieva
Карта

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ

 

Поняття та юридична характеристика договору довічного утримання

Готуючи цю статтю, я ставила собі за ціль висвітлити це питання більш з практичної позиції. Тому, що ми з Вами, шановні колеги, практики, сьогодні опрацьовуємо теоретично тему, а завтра повинні правильно винести рішення та посвідчити договір.

Ст. 744 Цивільного кодексу України дає наступне визначення договору довічного утримання (догляду): «За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно».

В порівнянні зі статтею 425 ЦК УРСР від 18 липня 1963 року, «За договором довічного утримання одна сторона, що є особою непрацездатною за віком або станом здоров’я (відчужувач), передає у власність іншій стороні (набувачеві) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги».

Отже, якщо зробити порівняльну таблицю, то ми побачимо:

Ст. 425 ЦК УРСР

 

Ст. 744 ЦК України

 

тільки житловий будинок або його частина

 

1. житловий будинок

2. квартира

АБО ЇХ ЧАСТИНА

3. інше нерухоме майно.

4. рухоме майно

 

Визначення предмета договору довічного утримання – є однією з його суттєвих умов і обов’язковою ознакою дійсності договору.

Поширення категорій майна відповідає реаліям часу, оскільки, по перше, деяке рухоме майно зараз має не меншу вартість, ніж нерухомість; по друге, у власності фізичних осіб, які є відчужувачами майна, на законних тепер підставах знаходяться квартири і виробничі комплекси, які за малим винятком раніше належали державі.

Що стосується рухомого майна істотної цінності, то до нього варто віднести передусім транспортні засоби та інші рухомі речі дійсно значної вартості, зокрема, твори мистецтва, скульптури, тощо.

Договір довічного утримання, відповідно до ст.745 ЦК України, укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Цей договір є оплатним. Оплатність для набувача полягає в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувача – в тому, що, після передачі у власність речі, він може вимагати від набувача вчинення певних дій – надання матеріального забезпечення.

Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір (якими є, наприклад, міна, купівля-продаж). Цей договір необхідно віднести до алеаторних (ризикових) договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим – вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання? Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим. Тому, якщо відчужувач проживе після укладення договору, скажімо, два місяці, вартість надання буде значно менше вартості переданого майна. У випадку, якщо довічне утримання триває 10 років, вартість надання буде більше вартості майна. Отже, за алеаторним (ризиковим, нееквівалентним) договором, яким є довічне утримання, загальна сума надання може бути більшою чи меншою, ніж вартість майна, що передано набувачеві.

Договір вважається укладеним з моменту передачі речі за умови досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами, отже цей договір є реальним. Оскіль­ки з передачею житла основна функція відчужувача є виконаною, і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріального забезпечення, а набувач несе лише обов’язок – надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, можна зробити висновок, що цей договір є одностороннім.

Якщо взяти до уваги ст. 746 ЦК, договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи. У цьому випадку мова йде про складне зобов’язання. Але, незважаючи на те, що правочин укладається між двома сторонами, третя особа набуває право вимоги майнового надання та стає вигодонабувачем. Наприклад, Іванов (відчужувач) укладає договір довічного утримання з Петровим (набувачем) про те, що він буде надавати довічне утримання Сидорову. Надання може бути як оплатним, так і безоплатним. Якщо безоплатно – це схоже на договір дарування, якщо оплатно – оплатність буде знаходитись за межами договору довічного утримання. У будь-якому випадку третя особа має висловити свою згоду на це. Така згода має бути нотаріально посвідчена і за юридичною сутністю її слід визнати одностороннім правочином.

Істотні умови договору

Визначення предмета договору довічного утримання є однією з його суттєвих умов і обов’язковою ознакою дійсності договору.

Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, необхідна для визначення суми державного мита; при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебування у власності набувача. У випадку загибелі майна також може виникнути необхідність знати його вартість для визначення розміру відшкодування.

Відповідно до пункту 84 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», у тексті договору довічного утримання обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду з їх конкретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.

Зустрічне майнове надання, що отримує відчужувач, також є суттєвою умовою договору довічного утримання, а тому сторони повинні визначитись у його розмірі та формі.

Форми такого забезпечення виражаються в наданні наступних благ:

1. Житла – відчужувачеві повинна бути надана ізольована кімната, як правило, це житло надається відчужувачеві саме в тому житловому приміщенні, право власності на яке переходить набувачу за договором. В інших випадках повинно бути вказано місцезнаходження житла, кімната, розмір тощо.

2. Харчування – 2 варіанти: 1) види харчування, що повинні надаватись; 2) конкретні види харчування в договорі не визначаються, а лише вказується, що набувач повинен забезпечувати відчужувачу майна необхідне харчування.

3. Догляду – конкретні форми догляду в залежності від стану здоров’я відчужувача.

4. Допомога – відчужувач може вимагати різних видів допомоги. Наприклад, отримання грошей за переказами, посилок, прибирання житла.

Крім того, в договорі необхідно визначити, коли та з якою періодичністю набувач повинен здійснювати надання на користь відчужувача майна.

Не відноситься до суттєвої умови термін дії договору. Це викликано тим, що строк дії правовідносин за довічним утриманням визначений законом. Дія розглядуваного договору визначається тривалістю життя відчужувача майна.

Сторони договору довіч­ного утримання

Сторонами в договорі довічного утримання є відчужувач і набувач майна.

Відповідно до п. 1 ст. 746 ЦК України, відчужувачем майна може бути фізична особа незалежно від віку та стану здоров’я. Згідно зі ст. 425 ЦК УРСР, відчужувачем майна за договором довічного утримання могла бути лише фізична особа, яка є непрацездатною за віком чи станом здоров’я.

На сьогоднішній день будь-яка фізична особа за наявності в неї на праві власності значного за цінністю майна, зможе укладати договір довічного утримання.

П. 2 ст. 746 ЦК України передбачає, що набувачем майна можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Зробимо порівняльну таблицю:

ЦК 1963 року

 

ЦК 2003 року

 

ВІДЧУЖУВАЧЕМ, згідно ст. 425 ЦК, є фізична особа, яка є непрацездатною за віком чи станом здоров’я

ВІДЧУЖУВАЧЕМ, згідно п. 1 ст. 746, є фізична особа незалежно від віку та стану здоров’я

 

НАБУВАЧЕМ, згідно ст. 425 ЦК, є фізична дієздатна особа

 

НАБУВАЧЕМ,  згідно п. 2 ст. 746, є фізичні та юридичні особи

 

Коло осіб, що можуть набувати майно за договором довічного утримання, як ми бачимо, розширюється. Юридичні особи можуть набувати майно за цим договором.

Статутом юридичної особи чи іншим засновницьким документом має бути передбачена можливість оплатного придбання майна у власність, і такий правочин не може суперечити цілям її створення та діяльності.

Ст. 757 ЦК України встановлює, що за договором довічного утримання можливий перехід обов’язків набувача у разі його смерті до спадкоємців, яким надходить відчужуваний за договором будинок.

Якщо спадкоємці відмовляються від будинку, або таких осіб не має, майно повертається відчужувачу.

Щодо юридичних осіб-набувачів майна, у разі їхнього припинення можливим є правонаступництво обов’язків за договором довічного утримання.

Спадкувати обов’язки відчужувача майна за договором довічного утримання неможливо, тому що договір припиняється у разі смерті відчужувача.

Обов’язком набувача майна за договором довічного утримання є здійснення на користь відчужувача довічного надання.

Прострочення набувача майна за договором довічного утримання є здійснення на користь відчужувача довічного надання.

Прострочення надання або здійснення його не в повному обсязі набувачем майна надають відчужувачу право вимагати стягнення такого надання з набувача в примусовому порядку або розірвання договору.

Що стосується обов’язків відчужувача, то вони фактично вичерпується з передачею майна набувачеві за укладеним договором.

Відповідно до ст. 85 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках.

Припинення договору довічного утримання

Відповідно до ст. 755 ЦК України, договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду:

1. на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини;

2. на вимогу набувача.

3. договір довічного утримання припиняється зі смертю відчужувача.

Правові наслідки розірвання договору довічного утримання відповідно до ст. 756:

1. У разі розірвання договору довічного утримання у зв’язку з невиконанням набувачем обов’язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. Усі витрати, зроблені набувачем на утримання відчужувача, не підлягають поверненню.

2. У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.

Відповідно до пункту 88 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», розірвання договору за згодою сторін, у тому числі внесення змін до договору, оформлюється нотаріусом за правилами, викладеними в пункті 49 цієї Інструкції.

Висновки

Отже, давайте подивимося, як нам з Вами приміняти на практиці цей договір. Наприклад, якщо за посвідченням договору довічного утримання до нотаріуса звернулась особа, в якої є житловий будинок та приватизована земельна ділянка біля цього житлового будинку. Ми знаємо, якщо купівля-продаж житлового будинку та земельної ділянки вчиняється двома окремими договорами, то скількома договорами посвідчується договір довічного утримання? І як бути з правом власності? Якщо на житловий будинок у набувача право власності виникає після державної реєстрації, то як бути із правом власності на земельну ділянку. Адже, згідно ст. 125 Земельного кодексу, право власності виникає після отримання власником державного акту на право власності та його державної реєстрації. Якщо робити все правильно, то виходить, що набувач отримує державний акт, а потім, коли закінчується термін дії договору, де нотаріус повинен робити відмітку. На державному акті на право власності ніяких написів робити не можна. Отже, виходячи із логічного мислення, просто направляємо в земельний відділ листа, в якому повідомляємо, що дія договору довічного утримання закінчилась, згідно поданого набувачем свідоцтва про смерть відчужувача, і що заборона знята з вищезазначеної нерухомості. На семінарі, який відбувся в місті Павлограді, ми, нотаріуси, дійшли висновку, якщо посвідчується договір довічного утримання житлового будинку та земельної ділянки:

1.) договір довічного утримання посвідчується одним договором;

2) накладається заборона відчуження на житловий будинок та земельну ділянку разом;

3) право власності зазначаємо правильно як на землю, так і на будинок в одному договорі;

4) цей договір набувач реєструє в МБТІ;

5) на землю повинен виготовити державний акт, або не виготовляти його???? До закінчення дії договору, бо що робити набувачу, у випадку розірвання договору довічного утримання, державний акт, виходить, втрачає силу.

Можливо ми щось неправильно трактуємо. Будь-ласка, скажіть Вашу думку з цього питання.

Якщо взяти ситуацію, коли предметом договору довічного утримання виступає рухоме майно, скажімо автомобіль. Чи необхідно знімати автомобіль з обліку в органах ДАІ???. При укладенні договору купівлі-продажу автомобіль обов’язково знімається з обліку. Як поступити в цьому випадку? Ми, нотаріуси, дійшли такого висновку, виходячи із аналогії. Автомобіль необхідно зняти з обліку, обов’язково зробити експертну оцінку, укласти договір довічного утримання у нотаріуса. Набувач реєструє цей автомобіль на себе, тобто отримує нове Свідоцтво про реєстрацію ТЗ, але в самому Свідоцтві на підставі нашого листа, якого нотаріус направляє, там буде стояти відмітка – «відчуження заборонено в зв’язку з посвідченням договору довічного утримання». Крім того, ми вносимо в Єдиний реєстр обтяжень рухомого майна інформацію про посвідчення договору довічного утримання на рухоме майно. Коли дія договору закінчується, ми направляємо знову інформацію в органи ДАІ про те, що дія договору довічного утримання закінчилась, і набувачеві замінюють Свідоцтво про реєстрацію ТЗ і видають нове, де вже не буде відмітки – «відчуження заборонено.» Там, де предметом виступає таке рухоме майно, як автомобіль, нам нотаріусам зрозуміло.

Але що робити, коли предметом буде виступати таке рухоме майно, як ,наприклад, предмети скульптури, мистецтва або інші фамільні цінності дорогоцінних металів, які мають значну цінність. Таким чином, ми посвідчили договір довічного утримання із зазначенням всіх істотних в ньому умов. Вносимо до Єдиного реєстру обтяжень рухомого майна зазначені рухомі речі. Але, де будуть знаходитись дорогоцінні метали, скажімо, на суму 20000 $ CША. У набувача? І де гарантія, що він їх не продасть? Адже укласти договір купівлі-продажу таких цінностей можна не обов’язково через нотаріуса, а і через будь-який ломбард. Обтяження може бути в реєстрі, а цінностей, як таких, в наявності може і не бути. Тобто в договорі вважаю необхідним зазначити, що набувач несе відповідальність за збереження цих цінностей до припинення договору довічного утримання.

 

 

facebook twitter
Предыдущие статьи