Корзина
39 отзывов
+38(067)748-94-96
Контакты
Юридическая консультация Адвокат Киев — 20 лет судебной практики
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+38067748-94-96
+38093771-16-47
+38044361-87-92
+38094926-57-92
Адвокат Киев
УкраинаКиевработаем во всех районах Киева - прием в офисах и выезд адвокатов
648-578-883
advokatkieva
Карта

Передача спільного майна в іпотеку

Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог только при согласии всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в имуществе без согласия других совладельцев при условии

 

Передача в іпотеку майна, що є у спільній власності (спільній частковій, спільній сумісній)

Статтею 578 ЦК встановлено: майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

Частиною другою ст. 6 Закону № 898-ІУ також визначе­но, що майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в сильному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї, як на окремий об’єкт нерухомості.

ЦК передбачено два види спільної власності спільна часткова і спільна сумісна власність, які при існуванні між ними певних відмінностей  у вищевказаній редакції статті ЦК і статті Закону № 898-1\/ не розмежовані. Враховуючи те, що положення ст. 6 Закону № 898-1\/1 ст. 578 ЦК є спеціальними, вони поширюються як на спільну часткову, так і  на спільну сумісну власність.

На практиці суди застосовують закон при вирішенні справ цієї категорії наступним чином.

Наприклад, Заводський районний суд м. Миколаєва (рішення в1д 26 березня 2012р.), задовольняючи позов про визнання недійсним іпотечного договору, виходив із  положень ст. 6 Закону № 898-1\/, ст. 578 ЦК і вважав, що майно, яке е у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за згодою всіх співвласників, а передача частки в спільному  майні без згоди інших співвласників можлива за умови виділення її  в натурі  та реєстрації права власності н неї як на окремий об’єкт нерухомості. Ухвалою апеляційного суду Миколаївської обл. від 22 травня 2012 р. указане рішення суду залишено без змін.

Застосування до спільної часткової власності положень ст. 6 Закону № 898-1\/1 ст. 578 ЦК також підтверджується практикою Верховного Суду України (постанова від 30 жовтня 2013 р. у справі № 6-96цс 13).

Отже, Законом № 898-1У передбачається нотаріально посвідчена згода співвласників і  при передачі в іпотеку майна в цілому, що є як у спільній сумісній, так і у спільній частковій власності, і  при передачі в іпотеку лише одним із співвласників належної йому частки в праві спільної часткової власності. I лише у разі відсутності згоди інших співвласників на передачу частки майна у спільній власності вимагається виділення частки в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт.

Окремої уваги потрібно зосередити на питаннях стосовно вирішення спорів щодо передачі в іпотеку майна, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя.

Частина перша ст. 65 СК встановлює, що чоловік та дружина розпоряджаються майном, яке є об’єктом пра­ва спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Зважаючи на те, що договір  іпотеки підлягає нотаріальному посвідченню, а іпотека як обтяження нерухомого майна - державній реєстрації, згода другого з подружжя згідно з п. 2 ч. 3 ст. 65 СК повинна бути нотаріально засвідчена. Другий з подружжя у разі укладення договору іпотеки без його згоди має право в судовому порядку оскаржити дійсність такого договору на підставі ч. 2 ст. 65 СК.

Застосування судами наведених положень законодавства стосовно іпотеки викликає певні труднощі.

Для прикладу, рішенням Солом’янського районного суду м. Києва від 4 квітня 2011 р. відмовлено в задоволенні позову про визнання недійсним правочину, усунення перешкод у здійсненні права власності та зобов’язання вчинити дії.

Відмовляючи у визнанні недійсним кредитного дого­вору, суд виходив із того, що положення ст. 65 СК щодо порядку розпорядження майном, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя, регулюють відносини, які стосуються саме розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності подружжя,і не стосуються права одно­го з подружжя на отримання кредиту, оскільки кредитний договір є правочином щодо отримання у власність грошових коштів і не створює обов’язків для другого з под­ружжя, а лише для позичальника як сторони в договорі. Відмовляючи у визнанні недійсним договору іпотеки, суд виходив із того, що, на його думку, договір іпотеки є спо­собом забезпечення виконання грошового зобов’язання за кредитним договором, а не правочином щодо розпорядження майном, і договір іпотеки не створює обов’язків для будь-яких інших особ, крім сторін за договором, тому до таких правовідносин норми ст. 65 СК застосуванню не підлягають.

 

Така практика судів є досить розповсюдженою, однак вона не  узгоджується із  ч. 1 ст. 6 Закону № 898-1У, згідно з якою необхідність отримання згоди на укладення договору іпотеки пов’язується з обмеженням правомочності розпорядження майном. Саме таке обмеження щодо розпорядження майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, міститься у ст. 65 СК. Таким чином, відмова у визнанні договору іпотеки недійсним у зв’язку з відсутністю згоди другого з под­ружжя, який є співвласником цього майна, з підстав неналежності договорів іпотеки до правочинів щодо розпо­рядження майном за змістом ст. 65 СК не відповідає вимогам чинного законодавства.

 

Згідно із ч. 1 ст. 36 Закону № 898-1У сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет ііпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Зважаючи на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя є окремим від іпотечного договору до­говором, який потребує нотаріального посвідчення, на його укладення також має бути надана нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, якщо предметом цих договорів є спільне майно.

Прирівнення до договору про задоволення вимог іпотекодавця також відповідного застереження про це в  іпотечному договорі (ч. 2 ст. 36 Закону № 898-1\/) вимагається під час укладення  іпотечного договору щодо спільного майна отримання окремої згоди другого з подружжя на включення до цього договору відповідного застереження. Відсутність такої згоди дає можливість визнати договір про задоволення вимог іпотекодавця і  відповідного застереження недійсним, а у разі звернення стягнення на їх підставі - оскарження такого стягнення в суді.

Потребує роз’яснення питання щодо необхідності от­римання згоди співвласника майна (зокрема одного з подружжя) на укладення договору про внесення змін до договору іпотеки, а саме:

•     надається вона в будь-якому випадку;

•     чи лише тоді, коли ці зміни стосуються власне нерухомого майна, що передається в іпотеку (його опис, початкова ціна…), а у разі  внесення змін до іпотечного договору, що стосуються не безпосередньо пред­мет іпотеки, а інших умов, які з ним не пов’язані, - згода співвласника на внесення змін до договору іпотеки не потрібна.

Рішенням апеляційного суду Львівської обл. від 19 березня 2012 р. скасовано рішення Галицького районного суду м. Львова від 21 жовтня 2011 р. у частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору про внесення змін до договору іпотеки та ухвалено в цій частині нове рішення.

Апеляційний суд виходив із того, що неповідомлення позивачки - дружини іпотекодавця (співвласника майна, яке є предметом іпотеки) про внесення змін до кредит­ного договору (основного зобов'язання), згідно з яким відповідальність іпотекодавця збільшилася, відсутність її нотаріально засвідченої згоди на укладення договору про внесення змін до договору іпотеки, а саме на збільшення розміру вимог іпотекодержателя за рахунок майна, що є спільною сумісною власністю подружжя, свідчить про недотримання відповідачами (банком та іпотекодавцем (боржником)) процедури, закріплено на законодавчому рівні, що має наслідком визнання додаткового договору недійсним.

У заяві дружини іпотекодавця, посвідченої нотаріально, на яку посилається суд першої інстанції, обґрунтовуючи відмову у задоволенні  позовних вимог, остання дала згоду лише на передачу її чоловіком в іпотеку банківській  установі житлового приміщення, набутого під час зареєстрованого шлюбу. За цією заявою будь-яких інших доручень, зокрема стосовно внесення змін та доповнень до договору іпоте­ки, не надавалось, довіреність від імені позивачки на ім’я її чоловіка (позичальника за кредитним договором) щодо укладання будь-яких інших угод у матеріалах справи відсутня, а тому висновок суду першої інстанції, що відповідач (1потекодавець) мав право укладати договір про внесення змін до договору іпотеки без згоди позивачки (дружини іпотекодавця),  є хибним.

 

3 такими висновками суду апеляційної  інстанції не погодилася колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ - ухвала від 30 січня 2013 р. (Єдиний державний реєстр судових рішень - рішення №29620001).

Вирішуючи цю справу, касаційний суд пов’язав дійсність договору про внесення змін до договору іпотеки з вимогами ч. 1 ст. 11 Закону № 898-1\/, вказавши «майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки.

Водночас потрібно враховувати таке.

Статтею 6 Закону № 898-1\/ передбачається надання усіма співвласниками згоди на передачу майна у іпотеку. Така передача відбувається шляхом укладення дого­вору іпотеки. Тобто співвласники повинні надати згоду на укладення договору іпотеки. Саме такий порядок надання згоди встановлено ч. 3 ст. 65 СК. Внесення змін до договору іпотеки передбачає зміну його умов, тому ці зміни мають бути узгоджені зі  співвласником майна, а отже, повинна бути отримана згода співвласника й на внесення відповідних змін до договору іпотеки. Оскільки згідно зі ст. 654 ЦК та ч. 1 ст. 19 Закону № 898-IV зміни до договору іпотеки вносяться шляхом укладення відповідного договору, що підлягає нотаріальному посвідченню, зазначена позиція узгоджується зі ст. 65 СК, відповідно до якої для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, вимагається письмова нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.

Отже, з аналізу чинного законодавства  вбачається необхідність отримання згоди співвласника саме на укладення договору про внесення істотних змін чи доповнень до договору іпотеки майна, що знаходиться у спільній власності.

 

facebook twitter
Предыдущие статьи