Корзина
38 отзывов
+38(067)748-94-96
АДВОКАТ КИЕВ — ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Контакты
Юридическая консультация Адвокат Киев — 20 лет судебной практики
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+38067748-94-96
+38093771-16-47
+38044361-87-92
+38094926-57-92
Адвокат Киев
УкраинаКиевработаем во всех районах Киева - прием в офисах и выезд адвокатов
648-578-883advokatkieva
Карта

АДВОКАТ КИЕВ — ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

АДВОКАТ КИЕВ — ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Еще раз о праве собственности на объекты незавершенного строительства

АДВОКАТ КИЕВ — ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Как следует из ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения сооружения и т. д. ) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента принятия его в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента государственной регистрации.
До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. д., которые были использованы в процессе строительства (создания имущества). И только в судебном порядке, по заявлению заинтересованного лица последнее может быть признано собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть невыполненных работ, согласно с проектом, незначительна.
Как видно, рассматриваемая статья указывает на несколько этапов возникновения недвижимости; на юридический состав (совокупность юридических фактов), порождающий право собственности; и на момент возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.
Очертим в начале этапы возникновения (создания) недвижимого имущества.
Анализ ст. 331 Гражданского кодекса Украины позволяет четко очертить две крайние точки на пути создания новой недвижимой вещи. Первая – это материалы (стройматериалы), оборудование в движимом состоянии, т. е. когда они еще не использованы (а только предназначенные) в строительстве. Последняя точка на пути создания – недвижимое имущество, законченное строительством. Как промежуточное звено, между этими крайними точками, – использование материала, оборудования и т. п. в строительстве.
Очевидно, что о возникновении права собственности на жилой дом можно говорить только после окончания его строительством. Но окончание строительством жилого дома – это не единственный юридический факт, влекущий возникновение права собственности на него. В этом случае необходим юридический состав.
Юридический состав возникновения права собственности на жилой дом составляют следующие юридические факты:
окончание строительства (создание имущества);
принятие строения в эксплуатацию;
государственная регистрация.
При этом каждый из указанных юридических фактов является необходимым, а в совокупности они достаточны для возникновения права собственности на данный объект.
Отметим, что законодательно установленная необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество (жилой дом) указывает на то, что право собственности возникает только с момента государственной регистрации. И здесь все предельно понятно. Однако, с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности как жилого дома неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов, принятия в эксплуатацию и государственной регистрации.
Возникает вопрос: что собой представляет имущество, которое уже не стройматериал, но еще и не зарегистрированное надлежащим образом завершенное строительством недвижимое имущество? Более того, даже до завершения строительства появляется некий объект, который неразрывно связан с землей. Что это за объекты? Какой их правовой режим? Кто является собственником таких объектов в это время? Для этого исследуем типы тех объектов, которые возникают в процессе строительства, вплоть до его государственной регистрации и использованы в ст. 331 Гражданского кодекса Украины.

Объект недвижимости – материалы, оборудование и т. д., использованные при строительстве

Анализ ст. 331 Гражданского кодекса Украины позволяет выделить несколько групп объектов, которыми оперирует законодатель. Так, в результате использования стройматериалов и оборудования возникает новый объект – это материалы, оборудование и т. д., использованные при строительстве (далее по тексту – материалы, использованные в строительстве (в процессе строительства) ). Этот термин используется в рассматриваемой статье для обозначения создаваемого объекта вплоть до его государственной регистрации. Другими словами, даже если недвижимое имущество уже создано и принято в эксплуатацию, юридически его (жилого дома) еще не существует, а оно представляет собой материалы, оборудование, использованные при строительстве.
Применение в Кодексе такого понятия к незавершенному строению и указание на то, что право собственности до государственной регистрации, возникает только на материалы, использованные в процессе строительства, привело к неправильному пониманию правового режима этих объектов. Их ошибочно продолжают считать стройматериалами и относят к движимому имуществу.
Следует отметить, что это не совсем так. Сам законодатель определяет особенность таких объектов. Это не просто материалы и оборудование, а такие материалы и оборудование, которые уже использованы в процессе строительства. Другими словами, факт их использования уже состоялся.
В свою очередь, использование стройматериалов, по их целевому назначению, порождает возникновение новой вещи и исчезновение материала, из которого она создана (создается). Цемент, песок, вода, которые использованы для приготовления раствора, исчезают, но появляется новая вещь – раствор. Раствор, кирпичи, использованные для кладки стены, исчезают, но появляется новая вещь – «коробка» дома. Понятно, что фундаментные блоки и тот фундамент, для сооружения которого они были в последствии использованы – это разные объекты. Они различны: по своему функциональному назначению, по правому режиму, по степени индивидуализации, по способности деления, по стоимости и т. д.
Фундаментные блоки, как вещи, можно охарактеризовать следующим образом. Это: материал для фундамента, простая, движимая и делимая вещь, обладающая родовыми признаками и т. д. Фундамент – это новое состояние материалов – конструкция, сложная вещь. Во-первых, возникает новая стоимость. Это происходит потому, что к стоимости фундаментных блоков добавилась стоимость иных материалов (например, раствора, арматуры), а также стоимость работ (например, по установке блоков, выравниванию их, скреплению раствором и арматурой, по гидроизоляции и т. д. ).
Далее. Его назначение – опора для последующих конструкций (стен, пола и т. д. ). Фундамент обладает другими характеристиками как вещь. Это: индивидуально определенная вещь и неделимая. В отличие от фундаментных блоков, фундамент неразрывно связан с землей. Перемещение его невозможно без разрушения (уничтожения как вещи) и обесценивания (происходит утрата стоимости работ, раствора, армирования и т. д. ). Еще, в большей степени это относится к коробке дома.
Понятно, что фундамент, «коробка», любое состояние незавершенного объекта это еще не вещи, предназначенные к конечному потреблению (целевому использованию). Они, в динамике строительства, сами являются материалом. Однако, рассматривая их в статическом состоянии, – это новое имущество, обладающее рядом самостоятельных (отличительных) признаков. Другими словами, с одной стороны, фундамент, стены – это новая вещь – по отношению к стройматериалам, с другой стороны, это материал – по отношению к последующим конструкциям.
Можно конечно предположить, что стену можно разобрать по кирпичу, однако это уже не будет стеной, т. е. уничтожается само имущество – стена.
Таким образом, материалы, оборудование, использованное в строительстве, о которых говорится в части 3 ст. 331 Гражданского кодекса Украины, и стройматериалы это разные вещи и это очевидно.

Недостроенное недвижимое имущество

Материалы, использованные при строительстве как объект, можно, в зависимости от степени завершенности строительства (дома), условно разделить на две группы: те, которые со значительной частью незавершенных, согласно проекта, работ, и те, которые с незначительной частью незавершенных, согласно проекта, работ.
В том случае, когда материалы, использованные в процессе строительства, имеют незначительную часть, в соответствии с проектом незавершенных работ и по заявлению заинтересованного лица, суд признал на них право собственности за последним, эти материалы и оборудование именуются «недостроенное недвижимое имущество».
Анализ действующего законодательства Украины позволяет выделить два близких по содержанию термина: «недостроенное недвижимое имущество» и «незавершенное строительство». Как эти понятия относятся между собой? С одной стороны они могут рассматриваться в качестве своеобразной итерации (повторения) руководящей идеи об особом правовом режиме всего, что не завершено строительством. При таком (упрощенном) подходе указанные термины воспринимаются как абсолютно синонимичные. С другой же стороны, достаточно высокая юридическая техника законодательства позволяет усомниться в том, что законодатель был настолько неэкономичен в выборе средств выражения права, чтобы допустить описание одного и того же явления с помощью двух совершенно равнозначных терминов. Поэтому логично предположить, что каждому из этих терминов в законодательстве отведена собственная смысловая нагрузка, хотя нельзя отрицать и некоторого взаимоналожения, пересечения соответствующих семантических ареалов.
Представляется, что в качестве исходного (общего, родового) закон использует понятие незавершенного строительства. В это понятие входят, как материалы, использованные в строительстве (независимо от степени незавершенности работ), так и недостроенное недвижимое имущество. При этом недостроенное недвижимое имущество является специальным (более узким по содержанию) понятием и применяется только в рамках ч. 4 ст. 331 Гражданского кодекса Украины. Другими словами, всякое недостроенное недвижимое имущество является незаконченным строительством, но не всякое незаконченное строительство может быть недостроенным недвижимым имуществом.
Таким образом, вместо общего термина «незавершенное строительство», в ст. 331 Гражданского кодекса Украины используется два специальных – «материалы, оборудование и т. д., использованные в строительстве» и «недостроенное недвижимое имущество», каждый со своей смысловой нагрузкой.

Движимое или недвижимое имущество?

Несмотря на то, что материалы, использованные в процессе строительства, физически неразрывно связаны с землей, перед практикой возник вопрос: является ли такое имущество недвижимостью. На сегодняшний день понимание правового положения объекта незавершенного строительства остается весьма неопределенным и неоднозначным. В правовой литературе, по этому поводу можно встретить две противоположные точки зрения. Одна из них стоит на том, что право рассматривает такое имущество как движимое, другая – как недвижимое.
Представители первой точки зрения рассуждают следующим образом. Статья 331 Гражданского кодекса Украины является специальной нормой по отношению к ст. 181 Гражданского кодекса Украины. А, как известно, при наличии специальной нормы, общая норма не применяется.
Специальная норма, применительно к жилому дому, по их мнению, указывает, что юридически, недвижимое имущество появляется только с момента государственной регистрации строения или признания, в судебном порядке, по заявлению заинтересованного лица, права собственности на недостроенное недвижимое имущество. До этих моментов, материалы, использованные в процессе строительства, юридически считаются движимым имуществом.
С такой позицией трудно согласится.
Представляется, что материалы, использованные в строительстве, все же, являются недвижимым имуществом, независимо от их государственной регистрации, значительной или незначительной степени незавершенности работ.
Такой вывод вытекает из следующего.
Как нетрудно заметить, часть 3 ст. 331 Гражданского кодекса Украины не указывает, являются материалы и оборудование движимым или недвижимым имуществом. Данная норма, содержит указание лишь на то, что материалы и оборудование были использованы в строительстве.
Для определения их относимости к недвижимому или движимому имуществу необходимо установить, во-первых, подпадает ли данный объект под установленные признаки недвижимости в силу присущих ему естественных свойств, и, во-вторых, назван ли он недвижимостью в законодательстве Украины.
Известно, что ст. 181 Гражданского кодексу Украины указывает: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также, объекты, которые размещены на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.
Как указывалось выше, фундамент, стены незавершенного строением дома являются недвижимым имуществом, поскольку они размещены на земельном участке, неразрывно связаны с ним, а перемещение фундамента, стен, невозможно без их обесценивания. Движимым материал является только до момента его использования в процессе строительства, т. е. в состоянии стройматериалов.
При этом необходимо обратить внимание, что в основании деления вещей на движимые и недвижимые лежат их естественные признаки (природа этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого имущества. Такое различие, несмотря на то, что в основе ее лежат естественные качества вещей, имеет правовое значение, правовые последствия. Прочная связь объектов незавершенного строительства с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению позволяют относить объекты незавершенного строительства к категории недвижимости.
Подчеркнем и то обстоятельство, что сама статья (ст. 181 ГК), устанавливающая критерии раздела имущества на движимое и недвижимое не связывает такое деление с фактом государственной регистрации имущества или права на него. Недвижимыми такие объекты являются независимо от их государственной регистрации. В противном случае:
1. Они не могли бы быть зарегистрированы, т. к. регистрации подлежат права на недвижимое имущество, т. е. недвижимость должна уже быть до момента регистрации права на нее (ст. ст. 2, 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Украины);
2. Если связывать возникновение данной категории имущества с моментом государственной регистрации права на него, а регистрация, после принятия жилого дома в эксплуатацию, например, произойдет через пять лет, то такой дом в течение обозначенного срока должен считаться движимым имуществом, представляющим собой совокупность строительных материалов. Это нелогично и неестественно.

Момент возникновения права собственности на недостроенное недвижимое имущество

Таким образом, приходим к выводу, что появление недвижимости никак не связано с фактом ее регистрации, но связано с возникновением права на некоторые виды недвижимости. На это указывает Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», Гражданский кодекс Украины, иные акты гражданского законодательства.
Не вызывает сомнений, что объекты незавершенного строительства являются объектами гражданских правоотношений. В свою очередь, под объектом правоотношения принято понимать все то, по поводу чего складывается определенная правовая связь между лицами, т. е. возникают, между субъектами, субъективные права и обязанности.
Основываясь на том, что по поводу объектов незавершенного строительства, между субъектами, могут возникать гражданские правоотношения, а правоотношения собственности – это один из видов гражданских правоотношений, приходим к выводу, что по поводу указанных объектов могут складываться и отношения собственности.
Данный вывод позволяет утверждать, что право собственности на недостроенное недвижимое имущество возникает не только с момента признания его судом, по основаниям предусмотренным ч. 4 ст. 331 Гражданского кодекса Украины, но и с момента появления такого объекта как незавершенное строение, т. е. еще в состоянии материалов и оборудования, использованных в строительстве, причем возникает, как право собственности на недвижимость.
В противном случае возникает абсурдная ситуация. Если часть 4 ст. 331 ГК указывает только на то, что право собственности на недостроенное недвижимое имущество может быть признано лишь судом и в случае, когда часть работ, которая не выполнена в соответствии с проектом, незначительна, то выходит, что при значительных недоработках даже суд не вправе признать за заинтересованным лицом право собственности на недостроенный объект.
Возникает ситуация, когда фактически существует незавершенное строительством строение, т. е. новый объект, но права собственности на него нет. Есть только право собственности на материалы (стройматериалы) – кирпич, цемент, бетонные блоки и т. д., которых уже нет (они уже использованы, потреблены). Если их признавать движимым имуществом, то, согласно статей 183, 184 Гражданского кодекса Украины, возникает право собственности на делимые вещи, обладающие родовыми признаками. В случае раздела такого имущества, оно подлежит разделу в натуре, в обязательствах заменимо, не может быть предметом ипотеки и т. д. Вместе с тем, очевидно, что при разделе таких материалов будут применяться правила о разделе недвижимого, а не движимого имущества. Адрес нахождения незавершенного строительства, его проект и т. д. уже указывают на то, что этот объект является индивидуально определенным имуществом, хотя еще и не завершен строительством. Более того, как указывалось выше, речь будет идти о праве на имущество, которого уже нет в натуре. Это имущество (кирпич, балки, оборудование, цемент и т. д. ) уже трансформировалось в другое.
И последнее. Законы Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании», иные акты гражданского законодательства объекты незавершенного строительства рассматривает в качестве предмета ипотеки и признает их недвижимым имуществом. А, как утверждалось выше, материалы и оборудование, использованные в строительстве входят в понятие незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства, в т. ч. и материалы, оборудование, использованные в строительстве являются недвижимыми вещами, а право собственности на них возникает как на объекты недвижимости.
Однако исследование, проведенное в данной статье, было бы неполным, если не рассмотреть наличие зависимости (связи) между такими явлениями как возникновение права собственности на незавершенное строительство и необходимость регистрации права собственности на недвижимость. Так, в абзаце 3 части 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины указано, что если право собственности на недвижимое имущество, в соответствии с законом, подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента такой регистрации. А часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса Украины указывает, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Более того, пункт 1 части 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» регистрацию права собственности на недвижимое имущество относит к обязательной.
В этой связи хотелось бы отметить, что не на любое недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации право собственности. Так, например, не подлежит государственной регистрации право собственности на многолетние насаждения. Не подлежит государственной регистрации и такое недвижимое имущество как материалы, оборудование, использованные в строительстве. Это вытекает из следующего.
В части 4 ст. 182 Гражданского кодекса Украины указывается, что порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа от нее устанавливаются в специальном законе. Таким законом является Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».
Раздел IV указанного Закона устанавливает порядок государственной регистрации прав. Согласно установленному порядку, заявитель должен предоставить перечень документов, указанных в ст. 19 Закона. Собственник материалов, оборудования, использованных в строительстве подать такие документы возможности не имеет. Отсутствие же необходимых документов дает возможность отказать заявителю в регистрации его права на недвижимость. Таким образом, установленный, для регистрации права на недвижимость, порядок не предполагает государственной регистрации такого недвижимого имущества как материалы, оборудование, использованные в строительстве, а, соответственно, возникновение права собственности на такой объект не зависит от государственной регистрации.

facebook twitter

Святослав СЛІПЧЕНКО